German residential lease template to fill in
This German residential lease template writes a Mietvertrag with your details, adds up the monthly rent and checks the deposit against the three-month cap in section 551 of the Civil Code.
Independent site, not a law firm: a standard template, like a book of legal forms, not legal advice.
Example: 3 rooms, €750 net rent, €180 service-charge advance — change any figure to see your own result
Monthly rent incl. advance
€930
due by the 3rd working day of each month
| Net rent | €750 |
| Advance | €180 |
| Maximum deposit (3 × net rent) | €2,250 |
| Permitted instalment (3) | €750.00 |
A standard template, like a book of legal forms: no review of your individual case and no legal advice. What you type stays in your browser.
A German lease for a flat (Mietvertrag über Wohnraum) needs no particular form, but it should be in writing: a lease for more than one year that is not signed in writing counts, under section 550 BGB, as open-ended and can be terminated one year after the tenant moves in at the earliest. The template above covers the usual case: no fixed end, net rent (Kaltmiete) plus an advance for service and heating costs, rent due by the third working day of the month, and a deposit payable in three instalments. It works with your figures; with €750 net rent the deposit may not exceed €2,250, and each instalment may be €750. Anything above that is void even if both sides sign. Clauses that German courts regularly strike down, such as rigid redecoration schedules, are deliberately left out; the statute applies instead. The document itself is in German, as landlords and letting agents expect.
Mietvertrag über Wohnraum
Zwischen ____________________________, ____________________________, __________________ (Vermieter)
und ____________________________, ____________________________, __________________ (Mieter)
wird folgender Mietvertrag geschlossen:
§ 1 Mietsache
Vermietet wird die Wohnung 2. OG links im Haus ____________________________, __________________, bestehend aus 3 Zimmern, Küche oder Kochnische, Bad und Flur, Wohnfläche rund 72 m².
Mitvermietet: Kellerraum Nr. 4. Der Mieter erhält bei Übergabe die im Übergabeprotokoll aufgeführten Schlüssel.
§ 2 Mietzeit und Kündigung
Das Mietverhältnis beginnt am 1. Dezember 2026 und läuft auf unbestimmte Zeit.
Die Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften (§§ 573 bis 573c BGB) und bedarf der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB).
§ 3 Miete und Betriebskosten
Die Nettokaltmiete beträgt monatlich 750,00 €. Daneben zahlt der Mieter eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten einschließlich Heizung und Warmwasser von 180,00 €, zusammen 930,00 €.
Umgelegt werden die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (§ 556 Abs. 1 BGB). Über die Vorauszahlungen rechnet der Vermieter jährlich ab; die Abrechnung erhält der Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB).
§ 4 Zahlung
Die Miete ist monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag des Monats (§ 556b Abs. 1 BGB), auf folgendes Konto zu zahlen: IBAN ___________________________.
§ 5 Mietsicherheit
Der Mieter leistet eine Kaution von 2.250,00 €. Er ist berechtigt, sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den beiden folgenden Mieten. Der Vermieter legt die Kaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut an; die Erträge stehen dem Mieter zu (§ 551 BGB).
§ 6 Nutzung und Untervermietung
Die Wohnung wird zu Wohnzwecken vermietet. Eine Untervermietung oder sonstige Überlassung an Dritte bedarf der Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB); der Anspruch des Mieters nach § 553 BGB bleibt unberührt.
§ 7 Tierhaltung
Die Haltung von Kleintieren ist gestattet. Die Haltung eines Hundes oder einer Katze bedarf der vorherigen Zustimmung des Vermieters, die er nur aus einem sachlichen Grund verweigert.
§ 8 Erhaltung der Wohnung
Für die Erhaltung der Wohnung in vertragsgemäßem Zustand gelten die gesetzlichen Vorschriften (§ 535 Abs. 1 BGB). Schäden zeigt der Mieter dem Vermieter unverzüglich an.
§ 9 Übergabe
Bei Einzug und Auszug erstellen die Parteien gemeinsam ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsseln und dem Zustand der Räume; es wird von beiden unterschrieben.
§ 10 Sonstiges
Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen der Schriftform. Sollte eine Bestimmung unwirksam sein, bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam; an ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung.
__________________, den 14. November 2026
Vermieter
Mieter
Checked by Radif Partners · Editorial policy · Method and sources
What the German residential lease template covers
Ten clauses, each tied to the section it rests on: the flat and its keys, an open-ended term with the statutory notice periods (section 573c BGB), net rent and the advance for service charges (section 556 BGB), payment by the third working day, the deposit, subletting only with consent (section 540 BGB), pets, upkeep by the landlord (section 535 BGB), a handover report and written form for changes. Field labels are in English; the contract prints in German.
| Net rent | Maximum deposit | Per instalment |
|---|---|---|
| €750 | €2,250 | €750 |
| €900 | €2,700 | €900 |
| €1,200 | €3,600 | €1,200 |
Service charges and the yearly statement
The advance pays the running costs of the building listed in the Service Charges Ordinance, such as property tax, water, refuse collection, cleaning and heating, and it must be reasonable. The landlord settles it once a year and must send the statement no later than twelve months after the end of the accounting period; after that he cannot claim a top-up. If the lease states a flat rate instead of an advance, there is no statement at all.
What the template leaves to the statute
Graduated and index-linked rent, fixed terms with a statutory reason (section 575 BGB), notice waivers and redecoration duties are areas where one wrong sentence can void the whole clause, so they are not included. In cities with a rent cap, check the permitted rent before signing. To end the tenancy later, use the tenancy notice letter, which works out the end date; to let a single room, use the sublease agreement.